Тарифы (Interest Rate) на Декабрь 03, 2009

Read in English (Rates for December 03, 2009)

Ставки по номиналу – Conforming Rates at Par

30 лет фиксированный 4.5%	20 лет фиксированный 4.5%	15 лет фиксированный 4.125%	10 лет фиксированный 4.125%
7/1 ARM 3.75%	7/1 ARM I/O 3.75%	5/1 ARM 3.5%	5/1 ARM I/O 3.625%
Прайм- рейт 3.25%	5/1 ARM Jumbo 3.625%	15 лет Jumbo 4.25%	30 лет Jumbo 4.75%

Чтобы вычислить ваш месячный платеж нажмите сюда

СТАВКИ МОГУТ БЫТЬ ИЗМЕНЕНЫ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО УВЕДОМЛЕНИЯ. СТАВКИ ЗАВИСЯТ ОТ ТИПА МОРТГЕДЖА И ПРОГРАММЫ. RATE AТ PAR - САМАЯ НИЗКАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА ДО КОРРЕКТИРОВОК. ВАША ФАКТИЧЕСКАЯ СТАВКА МОЖЕТ БЫТЬ ДРУГОЙ.

Read in English

$8,000 кредит для впервые-покупающих дом скорее всего будет продлен

Чтобы получить кредит:

 - Контракт на покупку должен быть подписан до 30 апреля 1910 года, а закрытие сделки должно состояться до 30 июня 1910 года.

- Стоимость не должна превышать $800,000.

 - Годовой доход не должен превышать $125,000 на одного человека и $225,000 на семью (for married couples filing jointly).

- Кредит будет даваться до $8,000 для впервые-покупающих и до $6,500 для людей, живущих в своем доме 5 лет и желающих поменять его на более большой дом.

Кто имеет право на помощь? – Детали Программы Рефинансирования и Модификации

 Read in English Making Home Affordable Program – eligibility details for Refinance and Modification

Affordability and Stability Plan – Новый план президента по спасению рынка недвижимости предполагает или рефинансирование под более низкий процент или модифицирование мортгеджа. Кто может иметь право на помощь? С деталями двух вариантов, вы можете ознакомиться ниже.

Рефинансирование кредита (получение нового мортгеджа):

- Ваш кредит должен быть в собственности или гарантирован Фанни Мэй и Фредди Mэк.

- Вы должны быть без опозданий по оплате мортгеджа и иметь приемлемую ипотечную историю платежей. У вас не может быть больше, чем 30-ти дневных опозданий за последние 12 месяцев.

- Вы можете иметь право на этот вариант, если Вы не смогли рефинансировать вашу недвижимость обычным путем из-за того, что ваш дом снизился в цене и соотношение Кредита к Стоимости превышает 80%.  Ваш 1-й мортгедж такой же, как стоимость дома на маркете, или чуть ниже.

- Ваш текущий мортгедж изначально был 80% соотношение Кредита к Стоимости или меньше. 

- Только для  основного места проживания (primary residence properties), для 1-ого — 4-х семейных домов.

- Рефинансирование только в 30 или 15 летний фиксированный мортгедж.

- Рефинансировать можно только 1-й мортгедж. Сумма 1-ого мортгеджа (включая любые расходы рефинансирования), не может превышать 105% от текущей рыночной стоимости имущества.

- Заемщики, которые имеют более одного мортгеджа (1-й и 2-й), могут иметь право на рефинансирование. Вы должны получить согласие кредитора, который держит ваш 2-й мортгедж, на рефинансирование 1-ого мортгеджа.

- Заемщики оплачивают все банковские fees, points и другие closing costs (затраты на рефинансирование).

- Ваш Рейт будет основываться на текущих рыночных ставках и будет зависить от points и closing costs, процитированных кредитором. Рейты могут отличаться у различных кредиторов и с течением времени.

- Рефинансирование не будет уменьшать размер кредита.

- Вы не можете получить деньги из под дома, чтобы покрыть другие долги ( no cash-out).

- Только для мортгеджей с полной документацией (full documentation loans). Вы должны иметь стабильный источник доходов, достаточный для оплаты новых мортгедж платежей.

- Кредиты не будут иметь никакого наказания предоплаты (no prepayment penalties) и balloon notes.

- Если вы подходите под эту категорию, вам надо позвонить своему кредитору или servicer и попросить о Home Affordable Refinance заявлении (application).

- Рефинансирование по этой программе заканчивается в июне 2010.

 

Модификация (внесение изменений в существующий мортгедж):

- Только для мортгеджей, которые были получены до 1 января 2009.

- Вы можете быть без опозданий или с опозданиями по платежам за мортгедж.

- Вы можете иметь право на этот вариант, если ваш доход не является достаточным для продолжения делать ипотечные платежи. Каждый заемщик должен пройти тест на финансовые трудности (hardship).

- Только для  основного места проживания (primary residence properties) с неоплаченным балансом до $729,750 для односемейного дома, до $934,200 для двухсемейного, до $1.129 million для трехсемейного, и до $1.403 million для четырехсемейного.

- Только 1-й мортгеж имеет право на модификацию.

- Нет ограничений в соотношении кредита к стоимости.

- Ваш ежемесячный платеж мортгеджа (принципал, интерес, таксы, иншуранс, condo fee) будет снижен до 31% от вашего ежемесячного дохода до налогов (31% DTI).

- Будет несколько шагов модификации. В первую очередь будет снижаться процент до минимального 2%. Если это не поможет понизить DTI до 31%, то могут увеличить сроки выплаты мортгеджа до 40 лет.

- По усмотрению вашего кредитора может  быть сокращена сумма кредита.

- Модификация будет сделана на 5 лет. По истечению этого срока процентная ставка будет подниматься на 1% в год пока не достигнет процента, который был на маркете на момент модификации. 

- Заемщики, которые платят без опозданий в течение пяти лет, могут получить до $5,000 в счет сокращения долга. За каждый месяц, оплаченный без опозданий, будет платиться поощрение в виде снижения суммы кредита.

- Для заемщиков модификация делается бесплатно. Заемщики должны остерегаться какой-либо организации, которая пытается взимать плату за консультации или модофикации делинквент кредитов, особенно если они требуют плату вперед.

- Ваш кредитор не обязан изменить ваш кредит. Кредиторы принимают участие в программе на добровольной основе.

- Кредиторы будут посылать письма домовладельцам, потенциально имеющим право на модификацию. 

-Если вы считаете, что можете претендовать на модификацию и не получили письмо в течение нескольких недель, обратитесь к вашему кредитору или servicer.

- Модификация может быть сделана только один раз.

- Модификацию можно начать с сегодняшнего дня и до 31 декабря 2012.

Source FinancialStability.gov 

Рекомендации по Продаже Дома

1) Узнайте стоимость вашего дома на текущем рынке. Есть бесплатный сайт www.zillow.com, но у них бывает не совсем правильная оценка. Можете проверить бесплатно на Realty Trac. Mожете заказать оценку дома на USSearch Property Reports за небольшую стоимость. Или вы можете попросить оценщика сделать для вас вербальную оценку (verbal appraisal).

2) Найдите опытного агента по недвижимости. Он тоже поможет вам определиться с ценой на дом. Как они говорят: «Не бывает непродающихся домов, бывает неправильная цена, за которую никто не хочет покупать.» Если вы хотите сделать short-sale, и ваш банк это позволяет, то лучше всего найти агента, который занимается short-sale и имеет в этом опыт. 

3) Подготовьте дом к продаже. Сделайте ваш дом чистым, организованным, и привлекательным, чтобы потенциальные покупатели могли представить себя, живущими в нем.

Несколько простых советов, как быстрее продать дом:

-Старая и заляпанная входная дверь сразу вызывает негативное отношение к дому у покупателей. Сделайте ее привлекательной. Покрасьте, обновите парадный вход. Можно повесить новые, более привлекательные светильники.

-Свежая нейтральная краска создаст ощущение новизны дома. Вымойте все внутренние двери или покрасьте их. Грязные двери не помогают быстро продать дом. Чтобы они не пачкались и выглядели как новые долгое время, их можно покрыть поверх краски поликриликом (polycrylic).

-Вымойте все окна и повесьте жалюзи или занавески. Если окна узкие, то карниз с занавесками должен быть гораздо шире окна. Это визуально расширит окно.

-Уберите все свои семейные фотографии. Они создают у людей чувство, что они вторглись в ваше пространство. А вам надо, чтобы они чувствовали себя как дома.

-Уберите детские игрушки, лишние книги, мелкие предметы, большие цветы, и т.д. Это создаст ощущение большего пространства. Оставьте только вазу с цветами или несколько небольших скульптур на журнальном столике или камине.

-Сделайте ваше пространство более теплым и располoгающим. Добавьте несколько цветных подушек,  картину (главное не переборщить), светильники. Правильно расположенный свет создает уют в доме.

-Слишком много мебели, или наоборот, делает комнату не привлекательной – слишком загруженной или слишком пустой.

-Организуйте шкафы. Куча одежды и вещей делает шкаф визуально меньше. А мы все хотим иметь большие шкафы. Уберите из него лишние вещи и одежду, которую сейчас не носите.

-Уберите все кухонные принадлежности и приборы с countertops (кухонные столы).  Кухня будет казаться больше. Загруженные coutertops и обеденные столы не оставляют места для комфортабельного приготовления еды и принятия пищи.

-Избавьтесь от заплесневелого caulk (законопаченное место) вокруг ванной и раковины. Комната должна быть самой чистой в доме; бутылочки, баночки, скляночки убраны. Даже самая чистая ванная с шампунями, зубными щетками, кремами будет выгладеть дезорганизованной.

-Организуйте ваш подвал. Даже в незаконченном подвале (unfinished basement), дезорганизованные груды мусора и коробок могут негативно повлиять на решение ваших покупателей.

Первоначальная Документация, необходимая для мортгеджа

Read in English Initial Documentation Required for a Mortgage

Если вы подаете заявление на получение мортгеджа, вы должны иметь первоначальную документацию для вашего брокера для анализа ситуации, математических расчетов, понимания ваших целей. Брокер будет запускать ваш сценарий с различными банками, пытаясь найти кредиторов, которые согласны принять ваше заявление (application), особенно на сeгодняшнем рынке; будет выбирать лучших для вас кредиторов, а так же разработает всеобъемлющий план, который соответствует вашим финансовым целям. Только после этого, он обсудит с вами лучшие варианты, доступные на маркете, и реальные проценты с разными вариантами Closing Costs (затраты на оформление мортгеджа).

Вам необходимо предоставить следующие документы:

1) Income Documentation - Это ваш доход и опыт работы. Банки хотят видеть 2-х летний стаж и желательно без пробелов.  Однако, у разных банков могут быть разные требования в плане пробелов в работе, рассчетов вашего среднего в месяц дохода и т.д. Брокеру необходимо знать правила всех банков, с которыми он работает, чтобы выбрать для вас лучшие из них. Правила сегодня меняются очень быстро, и брокеру необходимо созваниваться с банками, чтобы подтвердить существующие правила. 
-Информация о рабочей истории за 2 года/пробелы в работе/безработица
-Для работающих на компанию:
        -Последние 2 года: W-2 statements 
        -За последние 30 дней: pay stubs
-Для работающих на себя или на комиссионные:
        -Последние 2 года: подписанные Federal Tax Returns
        -Бизнес-Сертификат/Лицензия
        -С начала года до настоящего времени: YTD profit and loss (прибыль и убытки)
-Для разведенных:
        -Complete Divorce Decree or Separation Agreement with stipulations regarding payment of child   support, alimony and separate maintenance (полный договор о разводе или раздельном проживании)
        -Подтверждение Алиментов/Алиментов на ребенка
-Для Инвесторов – Investment Property Owners:
        -Договор о Ренте (all rental properties)
        -Последние 2 года: подписанные Federal Tax Returns

2) Assets Documentation - Доступные денежные средства на первый взнос (при покупке), closing costs, и резервы, которые можно подтвердить.  Любые крупные вклады на счета (large deposits on the accounts) должны быть объяснены. Cash не может учитываться. Вы можете предоставить копии банковских стэйтментов, полученных по почте, или распечатку с интернета, если на ней четко видно: номер счета, ваше имя и имя банка.
-Последние 2 месяца:  checking and savings accounts
-Последние стэйтменты для investment accounts (401K, IRA, Stocks, Bonds, etc.) – будет учитываться только 70% от инвестиционной стоимости

3) Liabilities Documentation - Вы должны будете подписать Borrower Signature Authorization форму, которая позволит брокеру получить вашу кредитную историю. Он должен будет рассчитать ваших долги за месяц по отношению к месячному доходу (Debt-to-Income или DTI ratio), проверить ваш средний кредитный скор, количество кредитных линий, опоздания с платежами и т.д. Разные кредиторы могут иметь разные правила для DTI. Смотрите правила банков.

Могут потребоваться и другие документы для окончательного утверждения, но перечисленное выше – это хорошее начало.

Кредитная Линия – Home Equity Line of Credit (HELOC)

HELOC (Home Equity Line of Credit)  – это ипотечный кредит, который обычно находится во второй позиции (как 2-й мортгедж), но может быть и в первой позиции (как 1-й мортгедж), и позволяет заемщикам многочисленное использование кредитной линии по своему усмотрению. HELOC так же называют мортгеджем с открытым концом (an open end mortgage) –  это означает, что вы можете брать деньги с кредитной линии, потом их возвращать, потом опять брать, и так сколько угодно раз в течение Draw Period (первые 10-15 лет).

До финансового кризиса мортгеджи с высоким LTV (Loan-to-Value) – соотношение Кредита к Стоимости больше 80% –  делили на два мортгеджа: 1-й мортгедж до 80% LTV; и 2-й мортгедж (Home Equity Loan) или HELOC, которые покрывали сумму кредита свыше 80% LTV, чтобы не платить PMI (мортгедж иншуранс). На сегодняшнем маркете HELOC во 2-й позиции разрешается до 80% CLTV (Комбинированный LTV, который включает 1-й и 2-й мортгеджи). Например: Вы покупаете односемейный дом за $650,000 и вам нужен мортгедж $520,000 (80% LTV), что является Jumbo мортгеджем. Чтобы получить ниже процент, было бы разумным разделить Jumbo мортгедж на два мортгеджа: 1-й мортгедж до $417,000 (64% LTV), так называемый конформинг; и HELOC  (или 2-й фиксированный мортгедж) – $103,000 (16% LTV).  64% LTV + 16% LTV = 80% CLTV. Лучший вариант сегодня — это HELOC, т.к. имеет гораздо ниже процент, чем 2-й фиксированный мортгедж.

Вы так же можете получить HELOC , как 1-й мортгедж до 75% от стоимости дома и до $350,000. Сегодня процент на HELOC ниже, чем на  1-ые фиксированные мортгеджи, и базируется на прайм-рейте (Prime Rate), который 3.25% (самый низкий за последние 95 лет истории) плюс банковские корректировки к проценту (adjustments). Федеральная Резервная Система ожидает  удерживать свои рейты на »исключительно низком уровне  … длительное время». В тоже время, использовать HELOC длительное время, как замену 1-ого мортгеджа ,  достаточно рисковано, т.к. процент на HELOC не фиксированный (adjustable) и когда-то пойдет наверх. Но HELOC дает возможность платить только один интерес (interest-only payments), за счет чего ваши платежи по мортгеджу будут меньше.

HELOC Par Rate = Prime Rate (3.25%) + Margin (банковская надбавка)

 1-ая позиция до 75% LTV (Loan-to-Value)

Сумма Кредита	Кредитный Скор 720+	Кредитный Скор 700	Кредитный Скор 680	Кредитный Скор 650
$100,001 – 350,000	4%	4%	4%	4%
$50,001 – 100,000	4%	4%	4%	4%
$25,001 – 50,000	4%	4%	4%	4.25%
$10,000 – 25,000	4%	4%	4%	4.5%

 2-ая позиция до 80% CLTV (1-й мортгедж + HELOC)

Сумма Кредита	Кредитный скор 720+	Кредитный скор 700	Кредитный скор 680	Кредитный скор 650
$100,001 – 350,000	4.25%	4.25%	4.25%	4.5%
$50,001 – 100,000	4.25%	4.25%	4.25%	4.75%
$25,001 – 50,000	4.25%	4.25%	4.5%	5.0%
$10,000 – 25,000	4.5%	4.75%	4.75%	5.25%

HELOC имеет Draw Period (период использования кредитной линии) и Repayment Period (период полной выплаты кредита). Draw Рeriod – обычно 10-15 лет, в течение которого можно платить только один интерес. Repayment Рeriod – обычно 10-20 лет, в течение которого требуется платить полные платежи (principal + interest), из расчета полного погашения кредита за это время.

Максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV/CLTV)

Фанни Мэй и Фредди Mак, a следовательно и банки (см. таблицу ниже), понизили максимальный LTV / CLTV (коэффициент Kредита к Стоимости) на следующие стандартные конформинг кредиты (Conforming Loans):

• Cash Out - получение наличных денег из под дома или консолидация долгов на 1 и 2-х квартирные дома с проживанием в них владельцев (1- to 2-Unit Primary Residence)
• Purchase (покупка) и «No Cash Out» рефинансирование на 2-х - 4-х квартирные дома с проживанием в них владельцев (2- to 4-Unit Primary Residence)
• Purchase, «No Cash Out» и «Cash Out» рефинансирование на второй дом (Second Home)
• Purchase, «No Cash Out» и «Cash Out»  рефинансирование на 1 и 2-х квартирные дома без проживания в них владельцев (1- to 2-Unit Investment Property).

LTV
Кредит к Стоимости (Loan-Тo-Value) рассчитывается путем деления суммы кредита на оценочную стоимость (Appraised Value) или на продажную цену дома (Sales Price), какая величина меньше. При рефинансировании, сумма кредита делится на оценочную стоимость (Appraised Value). 

CLTV
Комбинированный Кредит к Стоимости (Combined Loan-Тo-Value) рассчитывается путем деления общей суммы 1-ого и 2-ого (subordinate financing) мортгеджей на Sales Price или Appraised Value, что меньше; или просто на Appraised Value при рефинансировании. 

 Большинство банков имеют следующие максимальные LTV’s / CLTV’s и кредитные лимиты (Loan Limits)*:

Standard Conforming – Full Documentation (полная документация) - Fully Amortized (полное погашение кредита)  

One – Four Unit Single Family (attached or detached) One Unit PUD and Condo (attached & detached) Occupancy Loan Amt Limits Purchase Max LTV/CLTV No Cash Out Max LTV/CLTV Cash Out Max LTV/CLTV Primary Residence 1 Unit $417,000 95% / 95% 95% / 95% 85% / 85%1,A 2 Units $533,850 80% / 80% 80% / 80% 75% / 75% 3 Units $645,300 75% / 75% 75% / 75% 75% / 75% 4 Units $801,950 75% / 75% 75% / 75% 75% / 75% Second Home 1 Unit $417,000 85% / 85%1 85% / 85%1 75% / 75% Investment Property 1 Unit $417,000 80% / 85% 75% / 75% 75% / 75% 2 Units $533,850 75% / 75% 75% / 75% 70% / 70% 3 Units $645,300 75% / 75% 75% / 75% 70% / 70% 4 Units $801,950 75% / 75% 75% / 75% 70% / 70% Общие Сведения: Минимальный кредитный FICO скор:  620. Максимальное соотношение долгов к доходам (Debt-to-Income Ratio или DTI):  60% в штатах MA и MN. В среднем, позволенный DTI:  45%     Kредиты с LTV больше чем 80%, должны удовлетворять следующим требованиям: Максимальный Debt-to-Income:  55%, за исключением случаев, когда требуется следующее: 1 Максимальный Debt-to-Income:   41%. Минимальный FICO скор:   680. 2-й мортгедж (Secondary financing) не разрешен. Attached PUD и Condo не разрешены. Construction-to-Perm разрешен только на 1-Unit /Primary Residence /Purchase/ No Cash Out Требования для Cash Out: Для Cash Out требуется не меньше 12-ти месяцев владения недвижимостью. Максимальный Cash Out:  $150,000. В этот лимит включаются все кредитные балансы, такие как кредитные карточки, оплаченные за счет поднятия суммы кредита. Недвижимость на падающем маркете: A Максимум LTV:   80%. Недвижимость во Флориде: Максимум LTV:   90%. Максимум LTV:  80%, если это Second Home. Минимальный кредитный FICO скор: Минимум FICO:   720, если LTV > 85%. Минимум FICO:   700 , если LTV > 80% , но меньше или равно 85%.

Super Conforming (Jumbo) кредиты, превышающие стандартные лимиты - Full Documentation (полная документация) - Fully Amortized (полное погашение кредита)  

One Unit Single Family (attached or detached) One Unit PUD (attached & detached) Occupancy Purchase Max LTV/CLTV No Cash Out Max LTV/CLTV Minimum FICO Purchase and No Cash Out Cash Out Max LTV/CLTV Minimum FICO Cash Out Primary Residence 1 Unit 90% / 90% 90% / 90% 720 75% / 75% 720 85% / 85%A 85% / 85%A 700 75% / 75% 75% / 75% 660 Second Home 1 Unit 60% / 60% 60% / 60% 660 - - Investment Property 1 Unit 60% / 60% 60% / 60% 660 - - Общие Сведения: Максимальный Debt to Income (Долги к Доходам: 45% За последние 12 месяцев не должно быть опозданий по платежам за мортгедж (даже 30-ти дневных). Seasoning Requirements: Для рефинансирования требуется, чтобы прошло как минимум 6 месяцев после последнего рефинансирования или со дня покупки. Требуемые резервы (checking, savings, 401K, IRA, CD…): Для Primary Residence: 2 месяца PITI (принципал+интерес+таксы+иншуранс) Second Home и Investment Property: 6 месяцев PITI. Резервы должны быть ликвидными и не включать в себя Closing Costs и полученыый Cash Out. Максимум Cash Оut:  $100,000. В этот лимит включаются все кредитные балансы, такие как кредитные карточки, оплаченные за счет поднятия суммы кредита. Дополнительное рассмотрение требуется для кредитов с 75% LTV/CLTV или больше и для домов стоимостью больше 1млн. долл. Construction-to-Perm и вновь построенные дома (appraisal marked proposed construction or under construction) не разрешены.   Kредиты с LTV больше чем 80%, должны удовлетворять следующим требованиям: На усмотрение андерраитера (Desktop Underwriter). 2-й мортгедж (Secondary financing) не разрешен. Attached PUDs не разрешен. Требуемые резервы: 6 месяцев PITI (принципал, интерес, таксы и иншуранс), резервы необходимы на все имеющиеся дома. Недвижимость на падающем маркете: A Минимальный кредитный FICO скор:  720, если LTV > 80%.

*Есть Банки, которые не используют Freddie Mac и Fannie Mae платформу и не зависят от них. Они разрешают Сash Оut рефинансирование до 90% LTV для 1 unit / primary residence / минимальный кредитный скор 650 / No PMI (без мортгедж иншуранса) / без поднятия процента для кредитов до $750,000 / HELOC (home equity line) – кредитная линия до $350,000 в 1-ой или 2-ой позиции и максимум 80% LTV.

Tax Credit на покупку дома – 2009

• Налоговый кредит возможен только для впервые покупающих дом (first-time home buyers only). Чтобы квалифицироваться как впервые покупающие, вы не должны быть владельцем недвижимости в течении последних 3-х лет.
• Вы можете получить налоговый кредит до 10% от цены на покупку.
• Максимальная сумма налоговой льготы составляет $8,000.
• Недвижимость должна быть куплена после 1 января 2009 и до 1 декабря 2009.
• Годовой доход на не женатого  человека (single taxpayer) не должен превышать $75,000, для супружеской пары – $150,000, чтобы претендовать на полный налоговый кредит.
• Налоговый кредит не должен быть погашен.

 Часто задаваемые вопросы

Tax Credit на покупку дома – 2008

• Налоговый кредит возможен только для впервые покупающих дом (first-time home buyers only). Чтобы квалифицироваться как впервые покупающие, вы не должны быть владельцем недвижимости в течении последних 3-х лет.
• Максимальная сумма кредита - $7,500.
• Недвижимость должна быть куплена от 9 апреля 2008 до 1 июля 2009.
• Годовой доход на не женатого  человека (single taxpayer) не должен превышать $75,000, для супружеской пары – $150,000, чтобы претендовать на полный налоговый кредит.
• Налоговая льгота действует как безпроцентный кредит и должен быть погашен в течении 15-летнего периода.

Часто задаваемые вопросы

Closing Costs vs. No Closing Costs

Read in English (Closing Costs vs. No Closing Costs)

Читайте Часть 1 – Затраты на Оформление Мортгеджа и Можно ли их Избежать

Как мы уже обсуждали в 1-й Части, затраты на оформление мортгеджа (closing costs) нельзя избежать, и клиент всегда oплачивает эти затраты тем или иным путем. Нет таких программ, как «No Closing Costs, No Points». Правильное название - это скрытые closing costs. Вам следует рассмотреть с вашим брокером, каков наилучший способ оплаты расходов при оформлении рефинансирования или приобретения имущества.

Вы можете выбрать следующие варианты:

1) Closing Costs могут быть оплачены из вашего кармана (out of pocket costs). Полные closing costs составляют приблизительно 3% – 6% от суммы финансирования. Исторически, каждый point (1% от суммы финансирования), оплаченный из кармана, снижал ваш рейт  где-то на 0.25%. В дни кризиса банки увеличили корректировки к проценту. Каждый point дает разницу около 0.875%. Сегодня можно получить исторически низкий процент. И если вы собираетесь жить в своем доме длительное время, то этот вариант сохранит вам гораздо больше денег, чем вы заплатите за clоsing costs. Чем больше разница в проценте, тем быстрее closing costs окупятся.
Преимущества: более низкие процентные ставки и ежемесячные платежи; ниже ваши месячные долги по отношению к  доходу за месяц (Debt-Тo-Income ratio), в результате чего будет легче получить финансирование. Мы рекомендуем рассмотреть этот вариант для тех клиентов, которые планируют держать мортгедж более 3-х  лет.  
Недостатки: Это не может быть привлекательным для заемщиков, которые могут получать высокую прибыль на свои свободные наличные деньги, или для тех, которые не имеют достаточно свободных наличных средств заплатить closing costs, помимо первоначального взноса и резервов, которые требует кредитор (обычно 3 месяца PITI –это Principal+ Interest+ Tax+ Insurance).

2) Closing Costs могут быть добавлены к вашей сумме кредита при рефинансировании недвижимости.
Преимущества: нужно меньше наличных денег для оформления мортгеджа; в некоторых случаях может быть выгоднее, чем другие варианты, особенно при низкой сумме кредита по отношению к стоимости дома.
Недостатки: Финансирование closing costs может быть весьма дорогостоящим. Увеличение суммы кредита увеличивает общую стоимость мортгеджа. Например:  предположим, вы рефинансируете $300,000 мортгедж, что составляет 80%  по отношению к сегодняшней стоимости (80% Loan-To-Value).  Если добавить к сумме кредита $9,000 closing costs, то соотношение кредита к стоимости увеличиться и станет > 80% LTV. Как результат: вы будете платить более высокий процент по причине выросшего LTV, более высокие ежемесячные платежи, более высокая сумма кредита, а также PMI (частное ипотечное страхование). Кроме того, соотношение ваших долгов к доходам ( Debt-To-Income ratio) будет тоже выше, и это может быть плохим выбором, если вам не хватает доходов. Обычно банки позволяют до 45%  Debt-To-Income, но есть банки, которые разрешают DTI до 60%.

3) Closing Costs могут покрываться за счет продавца при покупке  имущества (seller’s concession). Когда вы ведете переговоры о цене приобретения жилья, вы можете предложить продавцу покрыть  Closing Costs вместо снижения цены, или и то и другое. Это хорошая идея, особенно если денег хватает только на первый взнос и резервы, требуемые банком.

4)  Closing Costs могут покрываться за счет более высокой процентной ставки – скрытые Closing Сosts – или как это рекламируется  «No Closing Costs, No Points». Кредитор увеличит свой первоначальный процент (Par Rate), чтобы покрыть ваши  closing costs полностью или частично.
Par Rate + Markup (добавка к проценту) = Окончательный Рейт. Ваш рейт увеличивается за счет увеличения YSP (yield spread premium), который в свою очередь и покрывает closing costs. Проще говоря, чем выше процент, тем ниже closing costs.
Преимущества: не нужно тратить наличные средства для закрытия сделки; ваш баланс не будет увеличен.  Этот вариант может быть правильным выбором, если вы хотите продать дом в течении короткого периода времени (1-3 лет), или, если процентные ставки идут вниз, и вы часто рефинансируютесь , например, каждые 6 месяцев. У вас не будет достаточно времени окупить сlosing costs за счет съэкономленных денег в месяц.
Недостатки: Ваш окончательный процент может быть значительно выше, чем ваш первоначальный процент (Par Rate), особенно на сегодняшнем маркете; ваши ежемесячные платежи будут выше, общий интерес, выплаченный за все время мортгеджа, существенно возрастет.

5) Сочетание выше написанных вариантов.

При наличии  различных вариантов оплаты closing costs, важно выбрать тот, который будет наилучшим образом удовлетворять Ваши потребности и сэкономит деньги в долгосрочной перспективе.

ФРС Сократил Федеральные Ставки В Диапазоне от нуля до 0,25 процента

Read in English (Fed Cuts Rate to a Range of Zero to 0.25 Percent)

ФРС снижает ключевые процентные ставки до нуля в первый раз – сильный шаг в борьбе с ухудшением экономики – пишет Yahoo Finance

Вторник 16 декабря,
 
ВАШИНГТОН (АП) – Федеральная резервная система (ФРС), в срочном порядке сократила ее базовые процентные ставки до нуля  в борьбе с углублением экономического спада. Это удивительно сильный шаг, который должен сделать дешевле для американцев возможность оплачивать кредитные карты и свои ипотечные кредиты. Банки сразу же снизили прайм-рейт с 4 % до 3.25 %.  Экономисты предупредили, что люди, напуганные экономикой и беспокоящиеся о своих рабочих местах, могут не захотеть брать на себя еще больше долгов.

Мера принятая ФРС стала беспрецедентной в центральном банке за 95-летнюю историю, и Уолл-стрит моментально отреагировал на нее. Dow Jones закончил этот день подъемом почти на 360 пунктов - прирост более чем на 4 проц.

Впервые ФРС создала целевой диапазон для своих фондовых ставок от нуля до 0.25 проц. Это было резкое сокращение по сравнению с предыдущим курсом, который был уже снижен до 1 проц. Федеральная Фондовая Ставка является процентом, под который банки отдалживают друг другу кредиты на ночь. Радикальные действия подчеркивают ухудшения американской экономики и стабильности финансовой системы. На протяжении многих лет, снижение федеральных ставок было для ФРС самым мощным оружием для вытаскивания экономики из беды. Но рецессия, говорят экономисты, которая началась год назад, ухудшается, несмотря на все меры, принятые к настоящему времени.

«Это войдет в анналы истории ФРС», объявил Стивен Стэнли, главный экономист в RBS Гринвич капитала. «Я назову это - ‘Кто может просить что-то большее?’  ФРС дали все, что было в их арсенале «.

Были новые свидетельства возростающей экономической опасности до объявления ФРС. Жилье, начиная с ноября, упало почти на 19 процентов, больше всего за четверть века.

И потребительские цены снизились на 1.7 процента в ноябре, второй ежемесячный спад, в результате чего появился страх, что нация находится в опасности дефляции – широко распространенное, длительное снижение цен, приводит к снижению и личных доходов, и корпоративных прибылей, и еще больше может ухудшить и без того упавший рынок жилья. Сниженные процентные ставки могут помочь предотвратить возможность дефляции.

Центром экономического кризиса являются кредитные и финансовые проблемы, в результате которых банки неохотно кредитуют клиентов – независимо от того, как дешевы деньги стали. В то же время напуганные американцы, наблюдая, как работа испаряется и их инвестиции рушатся, резко сократили расходы, в том числе и на крупные покупи, такие, как дома и автомобили, которые, как правило, требуют финансирования.

ФРС надеется на то, что сниженные расходы по займам будут соблазнять людей и предприятия тратить больше денег, помогая экономике. Ссылаясь на «слабые экономические условия», ФРС говорит, что ожидает сохранить свои федеральные ставки на «исключительно низком уровне … в течение некоторого времени».

Смелый шаг удивил не только Уолл-стрит инвесторов, но и экономистов, большинство из которых прогнозировали, что ФРС будет сокращать свои фондовые  ставки вдвое, до 0.5 %.

С понижением  ключевой ставки почти до нуля, центральный банк переехал на неизведанную территорию. Тем не менее, председатель ФРС Бен Бернанке и его коллеги настаивали на том, что центральный банк не израсходовал еще всех боеприпасов для борьбы с кризисом.

«ФРС будет использовать все имеющиеся инструменты для содействия возобновлению устойчивого экономического роста», сказали представители ФРС.

Они сказали, что, например, они взвешивают преимущества покупки долгосрочных ценных бумаг казначейства на открытом рынке в значительных объемах. Это, возможно, снизит ставки по этим ценным бумагам и поможет стимулировать экономику.

ФРС также упомянулa программу, которую она объявила в конце прошлого месяца, на покупку 600 млрд. долл. долгов и ипотечных ценных бумаг от ипотечных гигантов Fannie Mae и Фредди Mac. Это уже помогло подтолкнуть ипотечные ставки вниз. А в начале следующего года ФРС планирует выделить 200 млрд. долл.  для увеличения доступности авто кредитов, студенческих кредитов, кредитных карт и других потребительских кредитов.

ФРС сделала гораздо более мрачную оценку экономики, чем центральный банк после его октябрьской встречи, сославшись на ухудшение на рынке труда, потребительских расходов, бизнес-инвестиций и промышленного производства.

«Это отражение совершенно опустошеной экономической картины будет сохраняться в обозримом будущем», сказал Ян Шефердсон, главный экономист при High Frequency Economics.

Даже Goldman Sachs сообщил потери во вторник - в первый раз с момента их выхода на маркет в 1999 году – 2,3 млрд. долл. за квартал.  Инвесторы же скупали акции компании, несмотря не на это.

Процентные ставки на 30-летние Казначейские облигации упали  до рекордно низкого уровня в то время, как инвесторы ищут безопасное место для размещения своих денег. Доходность по краткосрочным казначейским векселям перешла даже на негативную территорию, на какое-то время на прошлой неделе.

С начала рецессии экономика потеряла почти 2 млн. рабочих мест.  Аналитики предсказывают,что еще 3 миллиона будут потеряны в период до весны 2010 года. Спад может быть самым продолжительным со времен Великой Депрессии.

Избранный президент Барак Обама настаивает на плане экономического подъема, который включает в себя расходы на большие общественные проекты для создания рабочих мест, в дополнение к пакету экономических стимулов, направленных на получение возможности для людей тратить больше денег. Обама встретился во вторник с другими ветвями власти, которые должны подключиться к  »наращиванию» экономики, потому что ФРС  «лишилась традиционных боеприпасов» в виде сокращения ставки.

Для потребителей шаг  ФРС означает, что деньги в настоящее время на распродаже. Эксперты предсказывают, ипотечные ставки упадут до 5 процентов или ниже, и кредиты под собственный капитал (home equity loans) будет получить дешевле. В результате могут быть дополнительные миллиарды долларов  в карманах американцев.

«Даже для людей, которые были уволены, дефолты по кредитным картам будут иметь меньше шансов, потому что процентные ставки находятся в массовом историческом понижении», сказал Тони Плат, профессор финансов в Университете Северной Каролины в Шарлотте.

 Тем не менее, некоторые экономисты говорят, что существуют две проблемы, которые не учитывают снижение ставки:  нежелание людей, обеспокоянных о своих рабочих местах, брать на себя больше долгов, даже при низких ставках; а также нежелание банков кредитовать многих людей, которые хотят брать в долг.

«Когда вы думаете по поводу, что кто-то дает вам кредит, то это не только процентные ставки, но и ожидания кредиторов, что вы способны погашать кредит», сказал Джон Сильвия, главный экономист банка Wachovia. «Сейчас не та среда, чтобы рисковать, давая кредиты людям, которые могут быть безработными в течение двух или трех недель».

«И хотя цены на газ снизились, и инфляция перестала быть волнительной, поведение потребителей изменилось», сказал Скотт Андерсон, старший экономист  банка Wells Fargo. «Люди не тратят деньги, они их сохраняют на непредвиденное «.

Затраты на Оформление Мортгеджа и Можно ли их Избежать

Read in English (What Fees Are Included In Closing Costs? Can You Avoid Them?)

Все затраты (fees) на оформление мортгеджа (closing costs) перечислены в Good Faith Estimate (GFE). GFE дает предварительную оценку затрат, связанных с вашим кредитом, и вам должны предоставить этот документ в течении трех дней с момента подачи заявления кредитору. Большинство fees являются стандартными, но суммы будут колебаться в зависимости от кредитной программы, суммы финансирования, кредитора. Какие fees вы увидете в GFE:

Bank fees – Банковские тарифы:

Loan Origination/Discount Points - Можно заплатить банку, чтобы они снизили ваш процент. Это ваш выбор. Как это работает? Например:  $300,000 сумма кредита, 30-летний фиксированный мортгедж под 6% - ваш месячный платеж будет $1,798.65. Предположим, вы решили заплатить 1 discount point. 1 point = 1% от суммы финансирования ($3,000). Ваш процент станет ниже приблизительно на 0.25%.  $300,000 под 5.75% – месячный платеж будет $1,750.72. Разница —  $47.93 в месяц. Имеет ли это смысл? Мы поговорим об этом позже. Для этого надо сделать некоторые математические расчеты.

Appraisal fee - Для односемейного дома и квартир, как правило, $350 платятся непосредственно оценщику  для определения текущей рыночной стоимости вашей недвижимости. Для двухсемейных домов и больше, стоимость будет немного выше.

Credit Report - Кредитный репорт на двоих (joint credit report) стоит примерно $16. Банки и брокеры заказывают репорты через свою систему не доступную для вас.

Mortgage Broker fee - Вы платите брокеру за следующие услуги: сделать полный финансовый анализ вашей ситуации; разработать наиболее выгодные варианты для вас; найти лучшего кредитора на маркете для вашего мортгеджа (особенно на сегодняшнем рынке); вести переговоры с кредиторами , выполнять условия андеррайтинга (они принимают решение дать ли вам мортгедж); контактировать и работать от вашего имени с банковскими адвокатами, страховыми компаниями, оценщиком недвижимости и другими участниками этой сделки. The Mortgage Broker fee может варьировать в зависимости от сложности сделки, от скорости и других условий. И вы платите за профессионализм. Вы можете обсуждать эту оплату с вашим брокером. Как правило, она составляет 2%-3% от суммы кредита.

Processing fee - Плата брокеру за сбор и обработку вашей информации и документации (занятость, доходы, активы, задолжности), математические рассчеты. Плата может обсуждаться и это в среднем $250.

Underwriting fee - Плата кредитору за андеррайтинг вашего loan application (документация с вашей информацией и рассчетами). Эта плата не обсуждается, и в среднем $600-$700. У разных банков разные fees.

Application fee - Плата брокеру за составление вашего application. Обсуждается, и примерно $350.

Other Lender’s fees (Flood Certification, Wire Transfer, Tax Service Fee…) - Плата за различные затраты кредитора (как сертификция наводнений, денежные переводы, налоговая служба)  и не подлежит обсуждению.

Title Fees:

Closing/Escrow fee - Ведомственные поиски и закрытие сделки (≈$250)

Attorney fee - Плата адвокату за проверку финальной документации и подписание её на закрытии (≈$500)

Title Insurance- Страхование убытков от финансовых потерь в результате дефектов в титуле (title) на недвижимость или залогов (mortgage liens), наложенных на дом. Вы платите примерно $2.75 за каждую $1,000 суммы кредита.

Miscellaneous Fees:

Recording fees - Плата за регистрацию владения (deed) и мортгеджа в муниципалитете.

Prepaid interest - Оплата мортгедж интереса со дня закрытия сделки до первого дня следующего месяца.

Insurance/Tax reserves for escrow - Страховые и налоговые резервы (такие как – real estate tax, hazard insurance, PMI) – если этого требует банк - оплачиваются зарание и кладутся на депозитный счет (ascrow account), откуда потом делаются выплаты за страхования и налоги.

Банковские fees определяются кредитором.  Title и Miscellaneous Fees устанавливаются третьими лицами, участвующими в сделке.  Эти fees не будут отличаться друг от друга, независимо от того, какого кредитора вы выберете. Могут быть и другие fees включены, взависимости от штата, где находится ваша недвижимость, и взависимости от того, если эта сделка является покупкой или рефинансированием. За инспекцию и оценку дома вы платите непосредственно инспектору и оценщику еще до закрытия сделки.

Все эти расходы должны учитываться как при рефинансировании так и при покупке, особенно если вы имеете лимитированное количество денег на первый взнос, на затраты по закрытию сделки (closing costs) и на резервы.

Я думаю, теперь вы понимаете, что избежать closing costs нельзя, и вы всегда платите эти расходы независимо от того, что они оплачены из  вашего кармана, или добавлены к сумме вашего кредита, или покрыты банком за счет увеличения вашего процента, а следовательно и увеличения месячных платежей.  В штате NY, например, брокерам запрещено рекламировать «No Closing Costs/No Points Programs» (программы без затрат на оформление) потому, что таких программ не существует в природе. Closing Costs могут быть спрятаны от ваших глаз, но это не значит, что кто-то другой будет оплачивать ваши затраты на оформление мортгеджа. Завуалированныe Closing Costs за счет поднятия процента - не всегда самый лучший вариант. Как правило, это самый дорогой вариант, особенно на сегодняшнем маркете. Ваш брокер должен рассчитать для вас разные варианты соотношения closing costs к проценту с учетом вашей финансовой ситуации и с учетом продолжительности владения недвижимостью. Если в течении 5 лет вы планируете продать ваш дом или рефинансироваться еще раз, то платить из кармана может быть не разумным. Брокер должен вам рассчитать за какое время при разных вариантах будут покрыты closing costs, чтобы вы начали экономить деньги в результате более низкого процента. Если, например, closing costs, заплаченные из кармана окупятся через 3 года, а через год вы хотите продать дом, то вы не успеете съэкономить ничего, а только потеряете деньги. Поэтому важно рассчитать оптимальный вариант для вашей ситуации. 

Читайте наш следующий пост Closing Costs vs. No Closing Costs

Как Низкий Кредитный Балл Может Повысить Цену Жизни

Read in English (How a Low Score Can Increase Your Cost of Living)

Мы все знаем, что низкий кредитный скор делает нашу жизнь в мире финансов более дорогой и сложной, поскольку кредиторы берут больший процент в связи с большим кредитным риском (т.е. более высокие процентные ставки на автомобили, дома и кредитные карточки). Хотя для всех это общие знания, но поистине разрушительные последствия понимают немногие. В дополнение к большим платежам за автомобиль, дом и кредитные карточки, низкий кредитный скор, вероятнее всего, повлияет и на следующее:

1.) AUTO INSURANCE. – Автострахование. Около 92% из 100 крупнейших страховых компаний личного автомобиля используют кредитную информацию для установления цены на новую страховку, согласно данным исследования Conning & Co (исследовательская фирма страхования и управления активами).
2.) HOMEOWNERS INSURANCE. - Страхование недвижимости.  Многие страховые компаний видят корреляцию между низким кредитным скором и увеличением претензий (claims) по имущественному страхованию.  Таким образом, низкий скор может привести к более высоким платежам за страховку.
3.) LIFE and HEALTH INSURANCE. – Страхования жизни и здоровья. Клиенты, которые не в состоянии выплачивать свои ежемесячные страховые премии вовремя будут увеличивать потери для страховых компаниий. Клиенты, которые платят без отклонения, являются более прибыльными, и как считают многие, низкий кредитный балл теперь негативно влияет даже на ежемесячные премии на страхование жизни и / или медицинское страхование.
4) EMPLOYMENT. -  Работа. Одна из наиболее шокирующих сфер, где плохая кредитная история может обойтись вам дорого - это сфера работы. Около 42% работодателей теперь делают кредитные проверки на заявителей до их найма (по данным обследования, проведенного Обществом по управлению людскими ресурсами). Хотя многие работодатели утверждают,что они делают это только для проверки информации о вас (например, где вы живете, где вы работали и т.д.), мы можем предположить, что они берут на себя смелость заглядывать и на то, как вы ведете ваши финансовые дела. А это говорит о вашей организованности и других качествах. Хотя у многих людей кредитная история может быть испорчена не по их воле, а из-за ошибок допущенных, например, кредиторами; или в результате кражи их идентификации (ID).

Для получения дополнительной информации вы можете посетить «CREDIT SECRETS BIBLE», которая была в печати с 1994 года и публикуется Consumer Publishing Group. Эта книга может помочь вам улучшить вашу кредитную историю.

Высокий Кредит по Отношению к Стоимости на Сегодняшнем Рынке

 Read in English (High Loan-To-Value Mortgages On Today’s Market)

Мортгедж с соотношением кредита-к-стоимости (LTV – Loan to Value ratio) больше, чем на 80% считается высоким LTV мортгеджем. Большинство кредиторов требуют страхования мортгеджа, когда LTV составляет более 80% из-за высокого риска. Частные ипотечные страхования - Private Mortgage Insurance (PMI) -обеспечиваются частными ипотечными страховыми компаниями, которые защищают кредиторов от потери, если заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту. Недавно PMI стал списываться с налогов.

Как сделать расчет PMI?

Например: Вы кладете 5% первый взнос, берете 30-й мортгедж, и сумма кредита 200,000.
1) В колонке LTV находите 95% (100% – 5% первый взнос). В той же линии в 30-ти летнем мортгеже находите корреспондирующий процент. Это — .78Есть несколько способов, как PMI может выплачивается:
1)  Заемщики будут выплачивать ипотечные страховые премии в дополнение к регулярной выплате (основная часть-principal, проценты, налог на недвижимость, и страхования недвижимости).
2) LPMI – кредиторы будут платить PMI вместо заемщика путем увеличения процентных ставок или путем корректировки oплаты (by adjusting the fee). Это значит, ваши процентные ставки по ипотеке могут увеличится от 0.375% до 0.675%.
3) Кредиторы не требуют ипотечной страховой премии. Наши знания и опыт показывают, что хотя кредиторы и не требуют PMI, они будут по-прежнему увеличивать процентную ставку.
Высокие LTV кредиты  доступны до 90-95% для мортгеджей с полной документацией.

LTV
80.01% – 85% — .32% (30 лет-й морт.) — .19% (10, 15, 20 лет-й морт.)
85.01 – 90% — .52% (30 лет-й морт.) — .23% (10, 15, 20 лет-й морт.)
90.01% – 95% — .78% (30 лет-й морт.) — .26% (10, 15, 20 лет-й морт.)
95.01% – 97% — .90% (30 лет-й морт.) — .79% (10, 15, 20 лет-й морт.)

2) Умножаете сумму кредита на процент: 200,000 х .78% = 1,560
3) Делите полученное число на 12 месяцев: 1,560 / 12 = 130 (Это ваш месячный PMI)

До финансового кризиса существовал метод для покрытия LTV свыше 80% – это получение второго мортгеджа (Home Equity Loan) или кредитной линии (HELOC), что было гораздо выгоднее, чем PMI. Сегодня 2-ые мортгеджи или HELOC для высоких LTV кредитов более недоступны из-за высокого риска.

К сожалению, на сегодняшнем рынке высокие LTV программы, описанные выше, не доступны для заемщиков без проверки доходов. Для тех, кто нуждается в кредите без подтверждения доходов, существует другой вариант. Есть кредиторы на рынке, которые позволяют 90% CLTV (1-й и 2-й LTVs). Они дадут вам 1-й мортгедж до 60% LTV и позволяют продавцу дать второй мортгедж до 30% LTV с разумной процентной ставкой. Многие продавцы согласны предоставить вам второй мортгедж, с тем чтобы продать свой дом на сегодняшнем рынке.

Причины для Рефинансирования

Read in English (Why Refinance Today?)

Наиболее распространенная причина для рефинансирования сегодня заключается в том, чтобы сэкономить деньги и остаться на плаву в пучине кризиса. Сохранение денег путем рефинансирования может быть достигнуто несколькими способами:

-Путем получения более низкого процента на мортгедж, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.  Процентные ставки идут вниз, особенно на фиксированные программы.  Посмотрите текущие ставки.  Это значит, у вас есть шанс улучшить ваше финансовое положение во время кризиса. Например, $400,000 сумма кредита на 30-летний срок при 6.5% – ежемесячный платеж составляет $2,525.27, а при 5.5% – ежемесячный платеж составляет $2,271.16.  Уменьшив ваш мортгедж на 1%, вы сможете сэкономить $257.11в месяц.

-Путем сокращения срока кредита, если есть такая финансовая возможность. Например, рефинансирование 30-летнего займа на 15-летний займ может привести к увеличению размера ежемесячных выплат, однако общий интерес, который будет выплачиваться в течение срока действия кредита, может быть значительно сокращен.

-Увеличение срока кредита с 15-летнего срока до 30-летнего или 40-летнего срока, если вам нужны дополнительные деньги в вашем кармане для оплаты счетов. Например, $400,000 сумма кредита на 15-летний срок под 5.5% – $3,268.33 ежемесячный платеж, а на 30-летний срок под 5.5% – $2,271.16 ежемесячный платеж. Вы можете иметь дополнительные $997.17 в месяц в кармане, что может помочь не увеличивать долги на кредитных картах, если наступили тяжелые времена.

-Люди также рефинансируются, чтобы конвертировать их регулируемые (ARM) мортгеджи на фиксированные мортгеджи. Основная причина здесь заключается в том, чтобы получить стабильность и безопасность фиксированного кредита под более низкий процент, который возможен сегодня на рынке.

-Еще одна причина, почему домовладельцы рефинансируются, является получение денег из-под дома или консолидация долгов (cash-out refinance), чтобы заменить высоко-процентные кредиты на низко-процентный мортгедж. Кредиты, которые можно консолидировать, могут включать в себя кредитные карты, студенческие кредиты, авто кредиты, второй мортгедж и т.д. Во многих случаях результатом консолидации долгов явлается налоговая экономия, поскольку потребительские кредиты не списываются с налогов, в то время как интерес на мортгедж может списываться с налогов. Мы до сих пор имеем банки, которые позволяют cash-out рефинансирование  Высоких Займов По Отношению К Стоимости (high LTV) до 90% без страховки на мортгедж (PMI) и без дополнительной cash-out корректировки процента (без увеличения процента).

Рекламируемые Ставки Против Вашего Реального Процента

Read in English (Advertised Mortgage Rate vs. Your Actual Rate)

В поисках лучшего процента на мортгедж, люди обзванивают банки или брокеров и спрашивают: «Какой сейчас процент на рынке?», и получают немедленный ответ. Не делайте ошибки! Это не тот процент, который вы получите. Вас просто хотят поймать на крючок рекламы. Как правило, банки и мортгедж брокеры рекламируют Par Rate (номинальный процент). Par Rate – это самый низкий процент до корректировок для мортгедж программы, которая вам нужна. Ваш реальный процент, скорее всего, будет другим по следующим причинам:
-Тарифы могут меняться каждый день, и даже в течении дня. Так что процент, который вам сказали, действителен только на тот момент времени, когда вы звонили. Это как фондовый рынок – трудно предсказать будет он идти вниз или наверх. Процент гарантирован только тогда, когда сделан Lock, т.е. зафиксирован на определенное время. В новом плане Обамы по борьбе с жилищным кризисом предполагается удерживать искуственным путем исторически низкий процент какое-то время, чтобы люди могли перефинансироваться под маленький процент даже те, которые под водой.
-Корректировки – поправки к проценту (adjustments). Разные кредиторы имеют разные номинальные ставки (Par Rates) и устанавливают различные корректировки. Сегодня корректировки стали выше, а значит и реальный процент может быть выше. Не доверяйте рекламируемым процентам. Старайтесь найти не лучший рекламируемый процент, а честного и профессионального брокера, который будет исследовать рынок и найдет для вас самый лучший вариант. Как определить такого брокера? Во-первых, честный брокер никогда не даст вам ответ сразу. Брокер должен собрать информацию о вас (работа, доходы, активы, задолжности, кредитный репорт, и т.д.), сделать необходимые математические расчеты, проанализировать вашу ситуацию, понять ваши цели. Во-вторых, он будет запускать ваш сценарий с различными банками, которые согласны рассмотреть ваше заявление на мортгедж, особенно на сегодняшнем рынке, и он будет выбирать из них кредиторов, которые могут дать лучший процент после корректировок. Этот процент после корректировок тоже надо просчитать. И только тогда, брокер будет обсуждать с вами доступные мортгедж варианты и реальные процентные ставки близкие к правде. Наконец, когда вы выбрали самый лучший для вас вариант и брокер отправил вашу документацию в банк, начинается охота за процентом. С вашего разрешения брокер может или зафиксировать процент – сделать Lock, или ждать более благоприятных условий на рынке, чтобы поймать лучший процент. 

Ваш реальный процент = Par Rate (когда был сделан Lock) + Корректировки к проценту

Например, вы хотите сделать рефинансирование вашего дома на сумму нового займа $720,000 и стоимостью на рынке $800,000 — это 90% LTV (loan-to-value) – сумма кредита по отношению к сегодняшней стоимости. Ваш кредитный скор – 700, и у вас полная документация (full income/full assets).

Какие корректировки к проценту можно ожидать? 

-Штатные Корректировки (State adjustment) - Для разных штатов могут быть разные процентные ставки. Скажем, для NY могут быть проценты выше, чем для MA.

-Кредитные Корректировки (Credit Score adjustment ) – Если ваш кредитный скор меньше 740, то каждые 10-20 пунктов вниз, как правило, будут увеличивать ваш процент.

-Cash-out Корректировки (Cash-out refinance adjustment) - Предположим, вы хотите рефинансировать вашу недвижимость и получить дополнительные наличные деньги из под дома, или вы хотите консолидировать ваши долги. Ваш процент, скорее всего, будет выше, чем при обычном рефинансировании (rate and term refinance).

-Высокий кредит к стоимости (High Loan-to-Value adjustment) - Скажем, ваша собственность имеет 90% LTV (отношение займа к стоимости). Обычно, начиная с 70% LTV, на каждые 5-10 пунктов выше, банк будет корректировать ваш процент на более высокий.

-Корректировки на большие мортгеджи (Jumbo Loan adjustment) - Чем выше сумма мортгеджа, тем процент может быть выше. Есть банки, которые не имеют cash-out или Jumbo корректировок до $750,000 . Мы с такими банками работаем.

-Корректировки на затраты по закрытию сделки (Closing Costs adjustment) – Чем меньше closing costs, который вы хотите заплатить из вашего кармана, тем выше будет ваш процент. Так называемые программы «No Closing Costs, No Points«, на самом деле покрывают ваши closing costs за счет поднятия процента. А сегодня это не очень то и выгодно, если вы собираетесь в вашем доме жить еще лет пять или больше.

-Lock adjustment – Чем больший Lock период, тем выше процент. Есть банки, которые разрешают сделать Lock на 45 дней без корректировок.

Так же, правило большого пальца: ваш процент будет выше, если у вас investment property, second home, two-four family residence, condo or coop.

 

Плюсы и Mинусы Mортгедж Программ

 Read in English (Advantages and Disadvantages of Mortgage Programs)

Сколько лет вы планируете остаться в доме	Рекомендуемые программы
1-3	3/1 ARM, 1 год ARM и 6 месяцев ARM
3-5	5/1 ARМ
5-7	7/1 ARM
7-10	10/1 ARM, 30 лет фиксированный или 15 лет фиксированный мортгеджи
10+	30 лет фиксированный или 15 лет фиксированный мортгеджи

 

Кредитные программы	Преимущества	Недостатки
Фиксированные мортгеджи (Fixed Rate Mortgages)
40 год фиксированный   30 лет фиксированный 20 лет фиксированный 15 лет фиксированный 10 лет фиксированный	Ежемесячные платежи являются фиксированными на протяжении всего срока кредита. Процентная ставка не меняется Вы защищены если процент поднимаеться Можете  перефинансироваться, если процент идёт вниз	Более высокие процентные ставки, чем ARM программы* Более высокие платежи Ваш процент сам не снижается, если улучшаются процентные ставки на рынке
Регулируемые мортгеджы (Adjustable Rate Mortgages)
10/1 ARM -10 лет фиксированный период 7/1 ARM – 7 лет фиксированный период  5/1 ARM - 5 лет фиксированный период 3/1 ARM – 3 года фиксированный период 1 год ARM 6 месяцев ARM 1 месяц ARM	Ниже первоначальный месячный платеж, чем при фиксированной программе* Меньшая оплата за короткий период времени Процентные ставки и платежи могут пойти вниз в случае понижения процента Можно претендовать на более высокие суммы кредита	Больше риска Платежи могут меняться с течением времени Ваш месячный платеж может увеличиться, если процент растёт
«Только проценты» (I/O) вариант программ  (Interest Only (I/O) Option Programs)
30, 40 лет фиксированные программы 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 ARMs	Более низкий первоначальный ежемесячный платеж в течение I/O периода Больше гибкости Два варианта оплаты может быть до 15 лет: полный месячный платеж (основной суммы и процентов), или только проценты.	Платежи будут выше в конце первоначального I/O периода Более высокие процентные ставки, чем на те же программы без I/O варианта
«Высокие займы к стоимости (LTV)» Программы  (High Loan-to-Value (LTV) Programs)
	Ниже авансовый платеж (down payment) LTV может составлять до 97%	Могут быть ограничения из-за доходов и стоимости недвижимости Может быть PMI (частное ипотечное страхование) Более высокие проценты, чем у кредитов до 80% LTV Более высокие платежи
Программы без проверки доходов   (Stated Income Programs)
	Не нужно проверять доходы	Более высокие процентные ставки Выше платежи Выше авансовый платеж  (down payment) Oграничения по отнишению LTV (займа к стоимость)
Программы без затрат на оформление  (No point, No fee Programs)
	Скрытые издержки по закрытию сделки Необходимо меньше средств для закрытия	Более высокие проценты Более высokие платежи
Программы для несовершенной кредитной истории (Imperfect Credit Programs)
	Возможности для восстановления кредита, если вы платите ваш мортгедж вовремя. Когда используется для консолидации долгов, вы можете уменьшить ваши ежемесячные выплаты долга	Более высокие процентные ставки Условия могут быть не столь благоприятными Труднее получить долгосрочные  фиксированные займы Кредиты могут иметь штрафы за  досрочные выплаты (prepayment penalties)
Кредитная линия под дом  (Home Equity Line of Credit)
	Вы можете  брать в кредит только ту сумму, которая вам нужна Выплачивать проценты только на ту сумму, которую вы заимствовали Гибкий доступ к фондам Проценты могут списываться с налогов	Процентные ставки могут изменяться. Максимальная процентная ставка , как правило, высока. Платежи могут изменяться Сложнее рефинансировать свой первый мортгедж
Фиксированный кредит – 2-й мортгедж  (Home Equity Fixed Loan)
	Фиксированные платежи Проценты могут списываться с налогов	Более высокие процентные ставки, чем на 1-й мортгедж Сложнее рефинансировать свой первый мортгедж

*В последний месяц (Декабрь 2008) процентные ставки ведут себя непредсказуемо. Проценты на АRM программы стали выше, чем на фиксированные. Ни один банк не может дать четкого обЪяснения этому феномену.

10 Советов по Кредитной Истории

Read in English (10 Tips How To Maintain Your Credit)

Хорошая кредитная история с высоким FICO скором (> 680) имеет решающее значение для получения любого вида кредита.

Если ваш средний FICO Score меньше, чем 740, наиболее вероятно, что для каждых 10-20 пунктов ниже, вы будете иметь поправки (credit score adjustment) к процентным ставкам (interest rate). Чем выше кредитный скор, тем меньше платеж. Допустим, Вы приобретаете дом и получаете $200,000 30-летний фиксированный мортгедж под 8%, вместо 6% (из-за вашей кредитной истории), а это значит, что 2% будут в конечном итоге вам стоить около $100,000 в течение 30-ти летнего  срока. Теперь подумайте о том, сколько дополнительных лет вам придется работать, чтобы заплатить $100,000 из-за дополнительных 2% ?

Вы должны знать, как сохранять вашу кредитную историю в здоровом состоянии, чтобы получить лучшую процентную ставку (interest rate):

1) Важно, увидеть копию кредитного репорта из каждого кредитного бюро (Equifax, Experian, Trans Union) и FICO скоры, по крайней мере, за  2-3 месяца, прежде чем подать заявку на получение мортгеджа. Ошибки в кредитных отчетах не редкость. Вы будете иметь достаточно времени, чтобы исправить любые из них и улучшить свой скор.  79% от количества всех репортов имеют ошибки, а 25% содержат настолько серьёзные ошибки, что вам могут отказать в кредите. Вы можете сделать диспут (мake a dispute) по Интернету, по телефону или по почте. Это бесплатно и займет около 15 мин. Если в вашем репорте есть ошибки, сделанные вашими кредиторами, то попробуйте сначала с ними разобраться, и попросите их прислать вам три оригинальных письма для трёх кредитных бюро о том, что ваш диспут разрешен. 

2) Если у вас есть несколько ошибок в репорте, сколько диспутов вы должны направить в одно время? Я бы послала один диспут в каждое бюро, если есть время ждать, и ожидала бы результатов. Вы обычно получаете ответ от 30 до 45 дней. Отправка многочисленных диспутов одновременно, может вызывать у кредитных бюро мнение , что вы используете credit repair company для починки кредитной истории и на ваш репорт повесят так называемый »красный флаг», а это не очень хорошо.

3)  Защитите вашу личность от неприятностей. Не будьте жертвой кражи идентификатора (ID theft).  Сейчас это становится всё более распространённым, особенно в такое не спокойное время. Вы можете потратить много часов на очистку вашей кредитной истории. Чтобы построить кредитную историю, уходит несколько лет, а вот испортить можно за один день. Мы советуем вам проверять ваш кредитный репорт регулярно. Если вчера с ним было всё отлично, это не значит, что ничего не может произойти.

4) Не опаздывайте с вашими платежами, особенно по мортгеджу. Если у вас есть кредитные карточки с просроченными платежами, кредиторы могут пренебречь ими после 1 года. Если у вас есть несвоевременные выплаты по мортгеджу, то это может быть большой проблемой. Многие кредиторы не примут вашу заявку (application) на мортгедж, если у вас всего один просроченный платеж  в течение последних 12 месяцев. Если вы находитесь в ситуации, когда вы не в состоянии произвести платеж в срок, не стесняйтесь звонить кредиторам и попытайтесь договориться с ними, прежде чем они сообщат вашу несвоевременную выплату по кредиту в кредитные бюро.

5) Поддерживайте баланс на кредитной карте не более 30% от кредитного лимита. Если у вас есть кредитные карточки с балансом более 50% от кредитного лимита, это может уменьшить ваш кредитный скор на 20-30 пунктов. Например, лимит кредитной карты составляет $8000. Целесообразно иметь баланс не более чем $2400 (30%), чтобы не повредит вашему скору. Не об’единяйте (consolidate) ваши карточки, если совокупный баланс составляет более 30% -50% от лимита карты. Еще один пример: допустим, у вас есть кредитная карта с балансом $5000, у которой кредитный лимит $6000,  и другие кредитные карты с низким балансом и высоким лимитом. Попробуйте сбалансировать кредитные карты, т.е. опустить $5000 до 30%, распределив over-balance $3200 между ними. Это может помочь увеличить ваш скор. Так же, вы можете попросить кредиторов увеличить ваш кредитный лимит. Чем выше сумма всех лимитов, тем лучше для вашей кредитной истории. Но не открывайте для этого новых карточек, которые вам не нужны. Каждая новая карточка уменьшает средний срок кредитной истории, а это может повлечь за собой понижение скора.

6) Что делать, если кредитор вместо кредитного лимита сообщает самый высокий баланс (high balance), который был на карте? Этого не достаточно для правильного расчета кредитного скора, потому что компания не сообщает кредитный лимит, который может быть гораздо выше, чем просто high balance. Единственное, что можно сделать, это обратиться к кредитору, и попросить их сообщить в кредитные бюро ваш кредитный лимит.

7) Не закрывайте ваши выплаченные кредитные карточки. Это может уменьшить ваш скор. Даже если у вас есть какие-либо оплаченные компромиссы с кредиторами (paid charge-offs), зачем их удалять? Любой вид оплачиваемого счета показывает определенный уровень ответственности. Удаление любого вида оплаченного счета может снизить ваш скор. Например, оставив выплаченный charge-off может снизить скор на 5 пунктов. Однако, закрытие счета может опустить ваш скор на 25 пунктов.

8) Вы должны иметь минимум 4-6 открытых и активных кредитных линий. Активных!  У прекрасной кредитной истории не всегда самые высокие баллы. Некоторые люди имеют много открытых кредитных линий, но не активных. Вы должны использовать кредитные карты (с ответственностью), либо иметь другие действующие кредитные линии, такие, как мортгедж, автомобильный кредит, студенческий кредит и т.д. - бездействие ваших кредитных линий может дать вам более низкие кредитные балла.

9) Множественные запросы (мultiple inquiries) по кредиту могут уменьшить ваш скор существенно (запросы старше 12 месяцев не имеют эффекта). Если у вас достаточно кредитных линий, и вы не хотите больше получать предварительно одобренных кредитных предложений, вы можете сделать opt-out (отказ от предложений), позвонив в кредитные бюро. Если вам надо создать свой кредит, или вы хотите получать предварительно одобренные предложения от кредиторов, то вам выгодно иметь opt-in, когда кредиторы могут делать запросы вашей истории. 

10) Что представляет собой наилучший путь для получения кредитных репортов и скоров? Помните, что не все кредитные скоры, которые можно купить по Интернету, являются FICO скорами. Мортгедж кредиторы используют средний FICO балл. Вы можете получить бесплатную копию репортов один раз в год, позвонив по телефону  877-322-8228 в Annual Credit Report Service, или вы можете заказать ваши кредитные репорты и скоры у каждого кредитного бюро отдельно. Так же, Вы можете иметь мгновенный доступ к Вашему 3-в-1 кредитному репорту и FICO скорам по Интернету. Я бы заказала их из www.myfico.com или www.equifax.com

 
Если вам нужна помощь в улучшении кредитной истории, можете заглянуть в «CREDIT SECRETS BIBLE» , которая выпускается с 1994 и печатается Consumer Publishing Group.

O Kредитной Истории

Read in English (About Credit)

Есть три национальные кредитные компании (бюро) – Equifax, Experian и Trans Union – которые получают сообщения о том, как вы выплачиваете ваши долги, и хранят эту информацию в гигантских базах данных.

Что такое кредитный репорт?
Кредитный репорт представляет собой отчет о Вашей кредитной деятельности. Он включает в себя информацию о том, где вы живете, где вы работаете, сколько у вас долгов, как оплачиваете счета, насколько регулярно вы делаете платежи, и были ли у вас иски, аресты, банкротство…

Кто может видеть вашу кредитную историю?
Кредитное бюро может предоставить информацию только следующим лицам:
1) кредиторам, которые рассматривают возможность предоставления или предоставили вам кредит;
2) работодателям, которые рассматривают вашу кандидатуру для поступления на работу, продвижение по службе, перевод на новую работу или удержание на старой;
3) страховые компании, которые рассматривают ваш новый страховой полис или пересматривают существующую страховку;
4) государственные учреждения – при рассмотрении вашего финансового положения в связи с выдачей вам определенных лицензий или государственных пособий, а также
5) кто-либо другой (если есть на то законные бизнес основания), нуждающийся в информации (такой, как потенциальный арендодатель).
Кредитые бюро также предоставляют ваш репорт, если это требуется по приказу суда или федеральной повестки в суд присяжных, а также могут дать отчет третьим лицам, если вы дали им письменные инструкции для этого. Mortgage Кредиторы тоже полагаются на эти репорты для определения кредитоспособности потенциальных заемщиков.

Какая информация содержится в кредитном репорте?
Существуют, как правило, четыре вида информации:
1. Идентифицирующая информацая: Ваше имя, прозвища, текущий и предыдущие адреса, SS номер, год рождения, нынешние и предыдущие работодатели.
2. Кредитная информация: Ваши счета с банками, предприятиями розничной торговли, кредитными картами, а также другими кредиторами. Счета перечислены:  по типу кредита (мортгедж, студенческие ссуды, авто кредит, возобновляемый кредит); датам открытия счета, кредита или займа; любой кредит по которому вы поручитель (cosigner); и патерны ваших платежей на протяжении последних двух лет.
3. Государственные записи информации: Отчеты государственного и уездного суда  о банкротстве, налоговые задолжности, или денежные долги, установленные судом. Так же кредитные бюро могут иметь информацию о неденежных решениях суда.
4. Запросы: Имена тех, кто получил копию вашего кредитного репорта в течение последних шести месяцев (двух лет для рабочих целей).

Как кредитные бюро получают информацию о вас?
Все ваши кредиторы такие, как магазин, который выдал вам кредитную карту или банк, выдавший вам личный кредит, посылают раз в месяц информацию о вас в кредитные бюро.

Кредитные бюро могут принимать решение о предоставлении мне кредита?
Нет. Кредитные бюро только предоставляют информацию о вашей кредитной истории. Это кредиторы сами принимают решение о предоставлении вам кредита.

Почему я должен иметь экземпляр моего кредитного репорта?
Важно увидеть копию кредитного отчета, прежде чем подать заявление на получение мортгедж кредита или кредитных карт. Ошибки в кредитных репортах не редкость – они просто результат человеческих ошибок. Например, неправильное написание Вашего имени, или ошибка в вашем адресе, или неправильная информация о кредитах. Если вы нашли ошибку в вашей кредитной истории, немедленно сообщите в кредитное бюро.

Сколько времени неблагоприятная информация о моих кредитах находится в репорте?
Обычно, кредитное бюро должно автоматически удалять информацию о неблагоприятных кредитных случаях, которым более семи лет, и о каких-либо банкротствах, которым более десяти лет.

Что такое FICO бал (score)?
FICO score был разработан компанией Fair Isaac & Co. Кредитный скоринг является методом определения вероятности того, как кредитные пользователи будут оплачивать свои счета. Fair Isaac & Co. начал свою новаторскую работу с кредитным скорингом в конце 1950-х годов, и с тех пор, скоринг стал широко признанным кредиторами в качестве надежного средства кредитной оценки. Кредитный балл пытается сконденсировать кредитную историю заемщика в одно число. Fair Isaac & Co. и кредитные бюро не раскрывают математическую формулу, как эти баллы вычисляются. И у каждого она своя. Федеральная Торговая Комиссия поддерживает их. Credit score анализирует кредитную историю заемщика, рассматривая множество факторов, таких как:

-Просроченные платежи -Late payments
-Как давно кредитная история была создана -The amount of time credit has been established
-Сумма использаного кредита в сравнении с суммой доступного кредита -The amount of credit used versus the amount of credit available
-Время проживания по вашему сегодняшнему адресу -Length of time at present residence
-Трудовая деятельность -Employment history
-Негативная кредитная информация, такая, как банкротство, списания долгов, выколачивание долгов и т.д.  -Negative credit information such as bankruptcies, charge-offs, collections, etc.

740 и выше – отличный
680-739 – хороший
620-679 – средний
619 и ниже – плохой

Есть три FICO scores вычислeнные и представленные каждым из трёх бюро – Experian, Trans Union и Equifax. Некоторые кредиторы могут использовать один из этих трёх скоров, в то время как Mortgage кредиторы используют средний FICO балл.

Equifax
P.O. Box 740241
Atlanta, GA 30374
800-685-1111
www.equifax.com

Experian
P.O. Box 2002
Allen, TX 75013
888-397-3742
www.experian.com

Trans Union
P.O. Box 1000
Chester, PA 19022
866-887-2673
www.transunion.com

Read in English

Ипотечный Рынок В Ходе Финансового Кризиса

Read in English (Mortgage Industry During Financial Crisis)

В настоящее время глобальный финансовый кризис, кредитный кризис, жилищный кризис – худшее экономическое положение, в котором наша страна оказалась со времен Великой депрессии.  Акции падают, пенсионные фонды тают на глазах, задолжности по домам у многих стали выше их стоимости на рынке… Все кого-то обвиняют: Уолл-стрит, правительство, банки.
А стоит ли на себя показывать пальцем? Конечно! Люди тратят больше времени, чтобы выбрать цвет новой стиральной машины, чем на одно из наиболее важных финансовых решений, как например, инвестиции в недвижимость. Большинство людей не имеют ни малейшего представления или очень расплывчатое представление о том, как мортгедж индустрия работает, а это приводит к финансовым ошибкам, за которые потом приходиться расплачиваться. А это ваша обязанность знать правила того рынка, куда вы инвестируете ваши деньги.  Знать о существовании 5-6 мортгедж программ не достаточно для принятия финансового решения.
Ипотечная отрасль является очень сложной и рынок постоянно меняется. Многие mortgage программы были ликвидированы. Правила банков меняются почти каждый день и стали более строгими и требовательными.
Означает ли это, что мы не можем получить финансирование? Несмотря на общее мнение, что кредиты заморожены, следующие программы все еще существуют: 95% займа от стоимости жилья (Loan-to-Value ratio); только-интерес программы (Interest-only); рефинансирование на 1-ый день после снятия дома с продажи (1 day off MLS); Cash-out рефинансирование и Jumbo Кредиты до $750,000 без увеличения процента, мортгеджи без страхования (PMI) свыше 80% займа oт стоимости, 1-я позиция HELOC (Home Equity Line) до $350,000, и др.  Хотите ли вы рефинансироваться или готовы купить новый дом, вы должны быть в курсе новых правил и нынешних ипотечных вариантов.

Наша задача – помочь вам разобраться в сегодняшней сложной экономической ситуации.
В наших рубриках (справа):  вы можете читать последние mortgage новости, следить за текущими процентными ставками, знакомиться с новыми правилами на рынке. Мы будем объяснять: требования банков и как правильно подготовиться к рефинансированию или приобретению имущества в связи с новыми правилами; что необходимо знать о кредитной истории; как получить лучший процент на рынке; какие mortgage программы существуют сегодня на маркете и их преимущества и недостатки в свете происходящих событий; чем отличается рекламируемый процент от реального; как выбрать честного и профессионального брокера, который бы смог помочь вам найти правильное решение; какие затраты на оформление мортгеджа (closing costs) вы можете ожидать и можно ли их избежать, и т.д.

Мы готовы поделиться с вами нашими знаниями, и мы надеемся, вы найдёте для себя много полезного в наших рубриках. Вы можете читать наш блог через e-mail или feed и получать наши советы бесплатно (subscribe in a reader – оранжевая кнопка справа).

Ваш  финансовый успех - наша профессиональная гордость! Не стесняйтесь вносить свои комментарии. Обращайтесь за советом. Чтобы оставить свои комментарии, в конце каждой статьи нажмите на слово »комментарии…», написанное голубым цветом. Удачи вам.