Рекламируемые Ставки Против Вашего Реального Процента

Read in English (Advertised Mortgage Rate vs. Your Actual Rate)

В поисках лучшего процента на мортгедж, люди обзванивают банки или брокеров и спрашивают: “Какой сейчас процент на рынке?”, и получают немедленный ответ. Не делайте ошибки! Это не тот процент, который вы получите. Вас просто хотят поймать на крючок рекламы. Как правило, банки и мортгедж брокеры рекламируют Par Rate (номинальный процент). Par Rate – это самый низкий процент до корректировок для мортгедж программы, которая вам нужна. Ваш реальный процент, скорее всего, будет другим по следующим причинам:
-Тарифы могут меняться каждый день, и даже в течении дня. Так что процент, который вам сказали, действителен только на тот момент времени, когда вы звонили. Это как фондовый рынок – трудно предсказать будет он идти вниз или наверх. Процент гарантирован только тогда, когда сделан Lock, т.е. зафиксирован на определенное время. В новом плане Обамы по борьбе с жилищным кризисом предполагается удерживать искуственным путем исторически низкий процент какое-то время, чтобы люди могли перефинансироваться под маленький процент даже те, которые под водой.
-Корректировки – поправки к проценту (adjustments). Разные кредиторы имеют разные номинальные ставки (Par Rates) и устанавливают различные корректировки. Сегодня корректировки стали выше, а значит и реальный процент может быть выше. Не доверяйте рекламируемым процентам. Старайтесь найти не лучший рекламируемый процент, а честного и профессионального брокера, который будет исследовать рынок и найдет для вас самый лучший вариант. Как определить такого брокера? Во-первых, честный брокер никогда не даст вам ответ сразу. Брокер должен собрать информацию о вас (работа, доходы, активы, задолжности, кредитный репорт, и т.д.), сделать необходимые математические расчеты, проанализировать вашу ситуацию, понять ваши цели. Во-вторых, он будет запускать ваш сценарий с различными банками, которые согласны рассмотреть ваше заявление на мортгедж, особенно на сегодняшнем рынке, и он будет выбирать из них кредиторов, которые могут дать лучший процент после корректировок. Этот процент после корректировок тоже надо просчитать. И только тогда, брокер будет обсуждать с вами доступные мортгедж варианты и реальные процентные ставки близкие к правде. Наконец, когда вы выбрали самый лучший для вас вариант и брокер отправил вашу документацию в банк, начинается охота за процентом. С вашего разрешения брокер может или зафиксировать процент – сделать Lock, или ждать более благоприятных условий на рынке, чтобы поймать лучший процент. 

Ваш реальный процент = Par Rate (когда был сделан Lock) + Корректировки к проценту

Например, вы хотите сделать рефинансирование вашего дома на сумму нового займа $720,000 и стоимостью на рынке $800,000 — это 90% LTV (loan-to-value) – сумма кредита по отношению к сегодняшней стоимости. Ваш кредитный скор – 700, и у вас полная документация (full income/full assets).

Какие корректировки к проценту можно ожидать? 

-Штатные Корректировки (State adjustment) - Для разных штатов могут быть разные процентные ставки. Скажем, для NY могут быть проценты выше, чем для MA.

-Кредитные Корректировки (Credit Score adjustment ) – Если ваш кредитный скор меньше 740, то каждые 10-20 пунктов вниз, как правило, будут увеличивать ваш процент.

-Cash-out Корректировки (Cash-out refinance adjustment) - Предположим, вы хотите рефинансировать вашу недвижимость и получить дополнительные наличные деньги из под дома, или вы хотите консолидировать ваши долги. Ваш процент, скорее всего, будет выше, чем при обычном рефинансировании (rate and term refinance).

-Высокий кредит к стоимости (High Loan-to-Value adjustment) - Скажем, ваша собственность имеет 90% LTV (отношение займа к стоимости). Обычно, начиная с 70% LTV, на каждые 5-10 пунктов выше, банк будет корректировать ваш процент на более высокий.

-Корректировки на большие мортгеджи (Jumbo Loan adjustment) - Чем выше сумма мортгеджа, тем процент может быть выше. Есть банки, которые не имеют cash-out или Jumbo корректировок до $750,000 . Мы с такими банками работаем.

-Корректировки на затраты по закрытию сделки (Closing Costs adjustment) – Чем меньше closing costs, который вы хотите заплатить из вашего кармана, тем выше будет ваш процент. Так называемые программы “No Closing Costs, No Points“, на самом деле покрывают ваши closing costs за счет поднятия процента. А сегодня это не очень то и выгодно, если вы собираетесь в вашем доме жить еще лет пять или больше.

-Lock adjustment – Чем больший Lock период, тем выше процент. Есть банки, которые разрешают сделать Lock на 45 дней без корректировок.

Так же, правило большого пальца: ваш процент будет выше, если у вас investment property, second home, two-four family residence, condo or coop.