Высокий Кредит по Отношению к Стоимости на Сегодняшнем Рынке

 Read in English (High Loan-To-Value Mortgages On Today’s Market)

Мортгедж с соотношением кредита-к-стоимости (LTV – Loan to Value ratio) больше, чем на 80% считается высоким LTV мортгеджем. Большинство кредиторов требуют страхования мортгеджа, когда LTV составляет более 80% из-за высокого риска. Частные ипотечные страхования - Private Mortgage Insurance (PMI) -обеспечиваются частными ипотечными страховыми компаниями, которые защищают кредиторов от потери, если заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту. Недавно PMI стал списываться с налогов.

Как сделать расчет PMI?

Например: Вы кладете 5% первый взнос, берете 30-й мортгедж, и сумма кредита 200,000.
1) В колонке LTV находите 95% (100% – 5% первый взнос). В той же линии в 30-ти летнем мортгеже находите корреспондирующий процент. Это — .78Есть несколько способов, как PMI может выплачивается:
1)  Заемщики будут выплачивать ипотечные страховые премии в дополнение к регулярной выплате (основная часть-principal, проценты, налог на недвижимость, и страхования недвижимости).
2) LPMI – кредиторы будут платить PMI вместо заемщика путем увеличения процентных ставок или путем корректировки oплаты (by adjusting the fee). Это значит, ваши процентные ставки по ипотеке могут увеличится от 0.375% до 0.675%.
3) Кредиторы не требуют ипотечной страховой премии. Наши знания и опыт показывают, что хотя кредиторы и не требуют PMI, они будут по-прежнему увеличивать процентную ставку.
Высокие LTV кредиты  доступны до 90-95% для мортгеджей с полной документацией.

LTV
80.01% – 85% — .32% (30 лет-й морт.) — .19% (10, 15, 20 лет-й морт.)
85.01 – 90% — .52% (30 лет-й морт.) — .23% (10, 15, 20 лет-й морт.)
90.01% – 95% — .78% (30 лет-й морт.) — .26% (10, 15, 20 лет-й морт.)
95.01% – 97% — .90% (30 лет-й морт.) — .79% (10, 15, 20 лет-й морт.)

2) Умножаете сумму кредита на процент: 200,000 х .78% = 1,560
3) Делите полученное число на 12 месяцев: 1,560 / 12 = 130 (Это ваш месячный PMI)

До финансового кризиса существовал метод для покрытия LTV свыше 80% – это получение второго мортгеджа (Home Equity Loan) или кредитной линии (HELOC), что было гораздо выгоднее, чем PMI. Сегодня 2-ые мортгеджи или HELOC для высоких LTV кредитов более недоступны из-за высокого риска.

К сожалению, на сегодняшнем рынке высокие LTV программы, описанные выше, не доступны для заемщиков без проверки доходов. Для тех, кто нуждается в кредите без подтверждения доходов, существует другой вариант. Есть кредиторы на рынке, которые позволяют 90% CLTV (1-й и 2-й LTVs). Они дадут вам 1-й мортгедж до 60% LTV и позволяют продавцу дать второй мортгедж до 30% LTV с разумной процентной ставкой. Многие продавцы согласны предоставить вам второй мортгедж, с тем чтобы продать свой дом на сегодняшнем рынке.