Closing Costs vs. No Closing Costs

Read in English (Closing Costs vs. No Closing Costs)

Читайте Часть 1 – Затраты на Оформление Мортгеджа и Можно ли их Избежать

Как мы уже обсуждали в 1-й Части, затраты на оформление мортгеджа (closing costs) нельзя избежать, и клиент всегда oплачивает эти затраты тем или иным путем. Нет таких программ, как “No Closing Costs, No Points”. Правильное название - это скрытые closing costs. Вам следует рассмотреть с вашим брокером, каков наилучший способ оплаты расходов при оформлении рефинансирования или приобретения имущества.

Вы можете выбрать следующие варианты:

1) Closing Costs могут быть оплачены из вашего кармана (out of pocket costs). Полные closing costs составляют приблизительно 3% – 6% от суммы финансирования. Исторически, каждый point (1% от суммы финансирования), оплаченный из кармана, снижал ваш рейт  где-то на 0.25%. В дни кризиса банки увеличили корректировки к проценту. Каждый point дает разницу около 0.875%. Сегодня можно получить исторически низкий процент. И если вы собираетесь жить в своем доме длительное время, то этот вариант сохранит вам гораздо больше денег, чем вы заплатите за clоsing costs. Чем больше разница в проценте, тем быстрее closing costs окупятся.
Преимущества: более низкие процентные ставки и ежемесячные платежи; ниже ваши месячные долги по отношению к  доходу за месяц (Debt-Тo-Income ratio), в результате чего будет легче получить финансирование. Мы рекомендуем рассмотреть этот вариант для тех клиентов, которые планируют держать мортгедж более 3-х  лет.  
Недостатки: Это не может быть привлекательным для заемщиков, которые могут получать высокую прибыль на свои свободные наличные деньги, или для тех, которые не имеют достаточно свободных наличных средств заплатить closing costs, помимо первоначального взноса и резервов, которые требует кредитор (обычно 3 месяца PITI –это Principal+ Interest+ Tax+ Insurance).

2) Closing Costs могут быть добавлены к вашей сумме кредита при рефинансировании недвижимости.
Преимущества: нужно меньше наличных денег для оформления мортгеджа; в некоторых случаях может быть выгоднее, чем другие варианты, особенно при низкой сумме кредита по отношению к стоимости дома.
Недостатки: Финансирование closing costs может быть весьма дорогостоящим. Увеличение суммы кредита увеличивает общую стоимость мортгеджа. Например:  предположим, вы рефинансируете $300,000 мортгедж, что составляет 80%  по отношению к сегодняшней стоимости (80% Loan-To-Value).  Если добавить к сумме кредита $9,000 closing costs, то соотношение кредита к стоимости увеличиться и станет > 80% LTV. Как результат: вы будете платить более высокий процент по причине выросшего LTV, более высокие ежемесячные платежи, более высокая сумма кредита, а также PMI (частное ипотечное страхование). Кроме того, соотношение ваших долгов к доходам ( Debt-To-Income ratio) будет тоже выше, и это может быть плохим выбором, если вам не хватает доходов. Обычно банки позволяют до 45%  Debt-To-Income, но есть банки, которые разрешают DTI до 60%.

3) Closing Costs могут покрываться за счет продавца при покупке  имущества (seller’s concession). Когда вы ведете переговоры о цене приобретения жилья, вы можете предложить продавцу покрыть  Closing Costs вместо снижения цены, или и то и другое. Это хорошая идея, особенно если денег хватает только на первый взнос и резервы, требуемые банком.

4)  Closing Costs могут покрываться за счет более высокой процентной ставки – скрытые Closing Сosts – или как это рекламируется  “No Closing Costs, No Points”. Кредитор увеличит свой первоначальный процент (Par Rate), чтобы покрыть ваши  closing costs полностью или частично.
Par Rate + Markup (добавка к проценту) = Окончательный Рейт. Ваш рейт увеличивается за счет увеличения YSP (yield spread premium), который в свою очередь и покрывает closing costs. Проще говоря, чем выше процент, тем ниже closing costs.
Преимущества: не нужно тратить наличные средства для закрытия сделки; ваш баланс не будет увеличен.  Этот вариант может быть правильным выбором, если вы хотите продать дом в течении короткого периода времени (1-3 лет), или, если процентные ставки идут вниз, и вы часто рефинансируютесь , например, каждые 6 месяцев. У вас не будет достаточно времени окупить сlosing costs за счет съэкономленных денег в месяц.
Недостатки: Ваш окончательный процент может быть значительно выше, чем ваш первоначальный процент (Par Rate), особенно на сегодняшнем маркете; ваши ежемесячные платежи будут выше, общий интерес, выплаченный за все время мортгеджа, существенно возрастет.

5) Сочетание выше написанных вариантов.

При наличии  различных вариантов оплаты closing costs, важно выбрать тот, который будет наилучшим образом удовлетворять Ваши потребности и сэкономит деньги в долгосрочной перспективе.

Затраты на Оформление Мортгеджа и Можно ли их Избежать

Read in English (What Fees Are Included In Closing Costs? Can You Avoid Them?)

Все затраты (fees) на оформление мортгеджа (closing costs) перечислены в Good Faith Estimate (GFE). GFE дает предварительную оценку затрат, связанных с вашим кредитом, и вам должны предоставить этот документ в течении трех дней с момента подачи заявления кредитору. Большинство fees являются стандартными, но суммы будут колебаться в зависимости от кредитной программы, суммы финансирования, кредитора. Какие fees вы увидете в GFE:

Bank fees – Банковские тарифы:

Loan Origination/Discount Points - Можно заплатить банку, чтобы они снизили ваш процент. Это ваш выбор. Как это работает? Например:  $300,000 сумма кредита, 30-летний фиксированный мортгедж под 6% - ваш месячный платеж будет $1,798.65. Предположим, вы решили заплатить 1 discount point. 1 point = 1% от суммы финансирования ($3,000). Ваш процент станет ниже приблизительно на 0.25%.  $300,000 под 5.75% – месячный платеж будет $1,750.72. Разница —  $47.93 в месяц. Имеет ли это смысл? Мы поговорим об этом позже. Для этого надо сделать некоторые математические расчеты.

Appraisal fee - Для односемейного дома и квартир, как правило, $350 платятся непосредственно оценщику  для определения текущей рыночной стоимости вашей недвижимости. Для двухсемейных домов и больше, стоимость будет немного выше.

Credit Report - Кредитный репорт на двоих (joint credit report) стоит примерно $16. Банки и брокеры заказывают репорты через свою систему не доступную для вас.

Mortgage Broker fee - Вы платите брокеру за следующие услуги: сделать полный финансовый анализ вашей ситуации; разработать наиболее выгодные варианты для вас; найти лучшего кредитора на маркете для вашего мортгеджа (особенно на сегодняшнем рынке); вести переговоры с кредиторами , выполнять условия андеррайтинга (они принимают решение дать ли вам мортгедж); контактировать и работать от вашего имени с банковскими адвокатами, страховыми компаниями, оценщиком недвижимости и другими участниками этой сделки. The Mortgage Broker fee может варьировать в зависимости от сложности сделки, от скорости и других условий. И вы платите за профессионализм. Вы можете обсуждать эту оплату с вашим брокером. Как правило, она составляет 2%-3% от суммы кредита.

Processing fee - Плата брокеру за сбор и обработку вашей информации и документации (занятость, доходы, активы, задолжности), математические рассчеты. Плата может обсуждаться и это в среднем $250.

Underwriting fee - Плата кредитору за андеррайтинг вашего loan application (документация с вашей информацией и рассчетами). Эта плата не обсуждается, и в среднем $600-$700. У разных банков разные fees.

Application fee - Плата брокеру за составление вашего application. Обсуждается, и примерно $350.

Other Lender’s fees (Flood Certification, Wire Transfer, Tax Service Fee…) - Плата за различные затраты кредитора (как сертификция наводнений, денежные переводы, налоговая служба)  и не подлежит обсуждению.

Title Fees:

Closing/Escrow fee - Ведомственные поиски и закрытие сделки (≈$250)

Attorney fee - Плата адвокату за проверку финальной документации и подписание её на закрытии (≈$500)

Title Insurance- Страхование убытков от финансовых потерь в результате дефектов в титуле (title) на недвижимость или залогов (mortgage liens), наложенных на дом. Вы платите примерно $2.75 за каждую $1,000 суммы кредита.

Miscellaneous Fees:

Recording fees - Плата за регистрацию владения (deed) и мортгеджа в муниципалитете.

Prepaid interest - Оплата мортгедж интереса со дня закрытия сделки до первого дня следующего месяца.

Insurance/Tax reserves for escrow - Страховые и налоговые резервы (такие как – real estate tax, hazard insurance, PMI) – если этого требует банк - оплачиваются зарание и кладутся на депозитный счет (ascrow account), откуда потом делаются выплаты за страхования и налоги.

Банковские fees определяются кредитором.  Title и Miscellaneous Fees устанавливаются третьими лицами, участвующими в сделке.  Эти fees не будут отличаться друг от друга, независимо от того, какого кредитора вы выберете. Могут быть и другие fees включены, взависимости от штата, где находится ваша недвижимость, и взависимости от того, если эта сделка является покупкой или рефинансированием. За инспекцию и оценку дома вы платите непосредственно инспектору и оценщику еще до закрытия сделки.

Все эти расходы должны учитываться как при рефинансировании так и при покупке, особенно если вы имеете лимитированное количество денег на первый взнос, на затраты по закрытию сделки (closing costs) и на резервы.

Я думаю, теперь вы понимаете, что избежать closing costs нельзя, и вы всегда платите эти расходы независимо от того, что они оплачены из  вашего кармана, или добавлены к сумме вашего кредита, или покрыты банком за счет увеличения вашего процента, а следовательно и увеличения месячных платежей.  В штате NY, например, брокерам запрещено рекламировать “No Closing Costs/No Points Programs” (программы без затрат на оформление) потому, что таких программ не существует в природе. Closing Costs могут быть спрятаны от ваших глаз, но это не значит, что кто-то другой будет оплачивать ваши затраты на оформление мортгеджа. Завуалированныe Closing Costs за счет поднятия процента - не всегда самый лучший вариант. Как правило, это самый дорогой вариант, особенно на сегодняшнем маркете. Ваш брокер должен рассчитать для вас разные варианты соотношения closing costs к проценту с учетом вашей финансовой ситуации и с учетом продолжительности владения недвижимостью. Если в течении 5 лет вы планируете продать ваш дом или рефинансироваться еще раз, то платить из кармана может быть не разумным. Брокер должен вам рассчитать за какое время при разных вариантах будут покрыты closing costs, чтобы вы начали экономить деньги в результате более низкого процента. Если, например, closing costs, заплаченные из кармана окупятся через 3 года, а через год вы хотите продать дом, то вы не успеете съэкономить ничего, а только потеряете деньги. Поэтому важно рассчитать оптимальный вариант для вашей ситуации. 

Читайте наш следующий пост Closing Costs vs. No Closing Costs