Кредитная Линия – Home Equity Line of Credit (HELOC)

HELOC (Home Equity Line of Credit)  – это ипотечный кредит, который обычно находится во второй позиции (как 2-й мортгедж), но может быть и в первой позиции (как 1-й мортгедж), и позволяет заемщикам многочисленное использование кредитной линии по своему усмотрению. HELOC так же называют мортгеджем с открытым концом (an open end mortgage) –  это означает, что вы можете брать деньги с кредитной линии, потом их возвращать, потом опять брать, и так сколько угодно раз в течение Draw Period (первые 10-15 лет).

До финансового кризиса мортгеджи с высоким LTV (Loan-to-Value) – соотношение Кредита к Стоимости больше 80% –  делили на два мортгеджа: 1-й мортгедж до 80% LTV; и 2-й мортгедж (Home Equity Loan) или HELOC, которые покрывали сумму кредита свыше 80% LTV, чтобы не платить PMI (мортгедж иншуранс). На сегодняшнем маркете HELOC во 2-й позиции разрешается до 80% CLTV (Комбинированный LTV, который включает 1-й и 2-й мортгеджи). Например: Вы покупаете односемейный дом за $650,000 и вам нужен мортгедж $520,000 (80% LTV), что является Jumbo мортгеджем. Чтобы получить ниже процент, было бы разумным разделить Jumbo мортгедж на два мортгеджа: 1-й мортгедж до $417,000 (64% LTV), так называемый конформинг; и HELOC  (или 2-й фиксированный мортгедж) – $103,000 (16% LTV).  64% LTV + 16% LTV = 80% CLTV. Лучший вариант сегодня — это HELOC, т.к. имеет гораздо ниже процент, чем 2-й фиксированный мортгедж.

Вы так же можете получить HELOC , как 1-й мортгедж до 75% от стоимости дома и до $350,000. Сегодня процент на HELOC ниже, чем на  1-ые фиксированные мортгеджи, и базируется на прайм-рейте (Prime Rate), который 3.25% (самый низкий за последние 95 лет истории) плюс банковские корректировки к проценту (adjustments). Федеральная Резервная Система ожидает  удерживать свои рейты на ”исключительно низком уровне  … длительное время”. В тоже время, использовать HELOC длительное время, как замену 1-ого мортгеджа ,  достаточно рисковано, т.к. процент на HELOC не фиксированный (adjustable) и когда-то пойдет наверх. Но HELOC дает возможность платить только один интерес (interest-only payments), за счет чего ваши платежи по мортгеджу будут меньше.

HELOC Par Rate = Prime Rate (3.25%) + Margin (банковская надбавка)

HELOC имеет Draw Period (период использования кредитной линии) и Repayment Period (период полной выплаты кредита). Draw Рeriod – обычно 10-15 лет, в течение которого можно платить только один интерес. Repayment Рeriod – обычно 10-20 лет, в течение которого требуется платить полные платежи (principal + interest), из расчета полного погашения кредита за это время.